El problema de la vivienda en España se agrava y ya se ha convertido en uno de los principales riesgos sociales y económicos del país. El Banco de España estima que faltan alrededor de 750.000 viviendas para cubrir la demanda acumulada, una brecha que no deja de crecer por el fuerte aumento de los nuevos hogares y el insuficiente ritmo de construcción.

El diagnóstico del regulador es claro. España crea más hogares de los que es capaz de atender con nueva oferta residencial. Solo en 2025 se formaron unos 240.000 nuevos hogares, mientras que apenas se terminaron unas 92.000 viviendas, una diferencia que vuelve a poner de manifiesto la rigidez del mercado inmobiliario.

La falta de vivienda se concentra, además, en las zonas de mayor presión demográfica y económica. Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga reúnen una parte muy significativa del déficit, lo que explica que el acceso a una casa sea cada vez más difícil en las grandes áreas urbanas.

El alquiler tensiona la renta de los hogares

El informe también refleja el fuerte esfuerzo que soportan muchos inquilinos. En ciudades como Barcelona y Madrid, más del 40% de los hogares en alquiler dedica más del 30% de su renta neta a pagar la vivienda, el umbral a partir del cual se considera que existe sobreesfuerzo.

Esta situación afecta especialmente a jóvenes, familias con menores ingresos y población de origen extranjero. Son los colectivos que encuentran más dificultades para acceder a una vivienda en propiedad y también los que sufren con mayor intensidad el encarecimiento del alquiler.

El problema no se limita al pago mensual. Para comprar una vivienda, los hogares que actualmente viven de alquiler necesitarían acumular el equivalente a 6,8 años de renta neta. En el caso de los jóvenes, el esfuerzo supera los siete años, mientras que en Madrid y Barcelona puede situarse cerca de los diez años.

Una crisis de oferta con impacto social

El Banco de España sitúa el origen del problema en la falta de oferta. La construcción residencial no ha recuperado el dinamismo previo a la crisis de 2008 y continúa condicionada por la escasez de suelo disponible, los retrasos administrativos, la limitada productividad del sector y la dificultad para cubrir vacantes en la construcción.

A ello se suma el envejecimiento del parque residencial, que requiere más rehabilitación y mejoras de eficiencia energética. El regulador advierte de que, si no se acelera la oferta, el déficit seguirá aumentando en los próximos años.

Sobre los controles de precios del alquiler, el Banco de España mantiene una posición prudente. Considera que pueden aliviar determinadas situaciones de vulnerabilidad, pero advierte de que también pueden generar efectos no deseados, como una reducción de la oferta disponible. Por ello, defiende que sean medidas temporales, focalizadas y acompañadas de políticas que impulsen la construcción de vivienda.

La economía resiste, pero la inflación preocupa

El informe combina este diagnóstico negativo sobre la vivienda con unas previsiones macroeconómicas todavía favorables. El Banco de España mantiene su estimación de crecimiento del PIB en el 2,3% para este año, apoyado en la fortaleza de la actividad y del empleo.

Sin embargo, el regulador eleva su previsión de inflación media hasta el 3,6%, seis décimas más de lo calculado anteriormente. El aumento de los precios energéticos y su traslado a otros bienes y servicios explican esta revisión al alza.

El mercado laboral seguirá resistiendo, con una tasa de paro que podría acercarse al 10%, mientras que el déficit público se mantendría en torno al 2,4%. Aun así, el Banco de España deja un mensaje de fondo contundente. La economía española puede seguir creciendo, pero el acceso a la vivienda se ha convertido en una brecha estructural que amenaza con ensancharse si no se actúa sobre la oferta.